Steuern sparen durch Erneuerung der Abschreibungsmöglichkeit bei privater Immobilienübertragung?
Wenn Eltern an ein Kind eine private Immobilie übertragen wollen, wird diese häufig im Wege der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt. Gerade wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt und die Mieteinnahmen dem Kind zu Gute kommen sollen (für die Ausbildung oder auch weiter zum Vermögensaufbau, um auf eigenen Beinen zu stehen), ist die Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge naheliegender als die Übertragung erst im Todesfall durch Erbschaft oder Vermächtnis. Allerdings wird durch eine Schenkung das Kind kein neues Abschreibungspotenzial erhalten. Folglich können auch keine Steuern gespart werden.
Es bietet sich daher ggf. an, die Immobilie zu veräußern und später die Rückschenkung des Kaufpreises zu vereinbaren. Der Vorteil wäre dann, dass das Kind als Käufer neues Abschreibungspotenzial erhält. Denn bei einer entgeltlichen Immobilienübertragung kann der Kaufpreis für den Gebäudeanteil noch einmal von vorne abgeschrieben werden, selbst wenn die Abschreibungsreihe von 2 % für 50 Jahre beim Veräußerer schon ausgeschöpft ist. Der Vorteil liegt dann auf der Hand: Gegen die Einnahmen (steuerpflichtige Mieteinkünfte) können nicht nur die Werbungskosten, sondern auch die Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden. Die jährlich zu versteuernden Mieteinkünfte reduzieren sich, je nach der Höhe des im Kaufpreis enthaltenen Gebäudeanteils auch beträchtlich (Beispiel: Wenn der Gebäudeanteil auf 300.000,00 € zu beziffern wäre, würden die zu versteuernden Mieteinkünfte (2 %) jährlich um 6.000,00 € reduziert werden können – 50 Jahre lang).
In Einzelfällen – wenn man einige Dinge nicht beachtet – kann dies jedoch als Gestaltungsmissbrauch angesehen werden. Der Bundesfinanzhof hat 2005 in dieser Richtung einmal entschieden. Mittlerweile dürfte aber bei entsprechender Gestaltung es möglich sein, sich bzw. dem Kind erheblich Steuern zu sparen, in dem eine Immobilie statt verschenkt veräußert wird und anschließend eine Rückschenkung des Kaufpreises vereinbart wird.
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Dipl.-FW Bernhard Etzkorn, LL.M.
Fachanwalt für Erbrecht